吉林在线-房产-过半二手房私下交易麻烦多

业内人士提醒：二手房自主交易者需注意其中诸多风险
　
　　“交易税费算得我头都大了，买这套房我和业主各要交多少税费？房产证、国土证应该去哪里办理？交定金时除了写收据之外，要不要签合同？”近日，市民薛女士给本报打来多个咨询电话，咨询二手房交易的相关问题。

　　业内人士表示，目前佛山有近半二手房是由买卖双方自主成交的，买家在悭钱之余还应注意其中存在的诸多风险。由于对交易程序不甚明了，初次涉及房产买卖的业主和买家总是会出现一些矛盾，甚至是经济纠纷。

　　现象：

　　买卖房产不知税费几何

　　家住金鱼街的薛女士就为买房办证的事情发愁。前几天，不明二手房交易程序的她给本报热线打来多个咨询电话，询问办理房产证、按揭以及交易税费的问题。

　　薛女士告诉记者，卖方对二手房交易也是一窍不通，平时两个人都比较忙，现在定金交了半个多月，连办证的程序也没搞清楚。交了1万元定金也仅仅写了张收据，关于违约责任、分担税费等问题也没有作出明确约定。

　　“本来想不通过中介买房可以省下几千元，但自己去跑办证、交纳税费等也太繁琐了。毕竟对方不是可以完全信赖的人，如果发生经济纠纷怎么办？”薛女士说。

　　支招：

　　二手房办证程序分三步走

　　业内人士杨先生告诉记者，在佛山近半二手房交易不是通过中介完成的。

　　那么，完整的办证、交纳税费的程序应该是怎样的呢？记者采访了中介一线从业人员，以禅城区为例，为初次买房的“自助型”买家支招。

　　签订合同。下定金，核实产权，签订《认购书》。如果房产性质是房改房，并且没有二次补价的，则需要到禅城区房改办补齐增值款，取得上市确认书。如果需要办理按揭贷款，则要先签订贷款合同，并提供按揭所需资料。上述事项完毕之后，签订买卖合同。

　　交易审查。签订合同之后，送件到禅城区房产交易所进行交易审查。核准过户之后，买卖双方到交易所办理交易结案手续。再送件到地税部门办理核准免税证明，需要按差额交税的则要提供差额交税的凭证。完成上述步骤即可递件到国土资源局进行审核办证。

　　办理两证。审核之后，买方则可到国土局领取国土证。如果交易房产尚未交纳土地出让金，则需根据国土收件上的日期到国土局和财政局缴纳土地出让金和契税。契税缴纳完毕之后即可到交易所办理房产证。

　　提醒：

　　要小心三大问题

　　据记者了解，产权不清、合同约定不细致、违约责任不明确等是造成纠纷的主要来源。要避免此类情况，就要对症下药，在交易过程中注意下述问题。

　　注意一：查清产权

　　引发产权纠纷的因素主要有三类：一是买卖不准出售的房屋，如被法院查封的房屋；与学校教学区不能分割的房屋；属于拆迁范围的房屋；已作为抵押物的房屋等；二是夫妻双方仅一方同意出售，或夫妻离异后对房产判决不明的房屋；三是还处于租赁状态下的房屋。你可以到房屋所在地的房地产交易中心进行产权状况调查，以确定该房屋是否存在限制转让或禁止转让的情况。

　　注意二：细签合同

　　签约是严肃的法律行为，一旦在合同上签字盖章，就要受合同约束，违反约定就得承担法律责任。上下家任何一方在签订买卖合同时，至少要保留一份对方身份证明的复印件，并仔细查看合同条款，确认没有留下空白条款；只有自己有能力履行合同条款时，方能签字盖章。

　　注意三：明确违约责任

　　一旦发生纠纷，一纸合同就是最有力的维权“武器”，因此违约责任的约定十分必要。交易税费的分担、付款方式和时间、交房时间、户口迁移、产权过户等等一系列可能发生变数的问题，应尽量在违约责任一栏中一一列明。如果交易结束而上述问题解决不善的话，再来处理纠纷会更加困难。（记者黄露见习记者陈栋）