吉林在线-房产-以“公证”购买无房产证房风险暗藏

近一年来，由于房价一路高涨，不少人只好转向二手房市场。然而，在二手房市场上，有部分未取得房产证的单位业主因为想赶紧套现，会卖出比有证的二手房低一些的价钱。另外，也有一些单位还未到5年楼龄，（按规定，购房后尚未满5年即转让的，卖家需缴纳营业税、个人所得税，约占交易价的6.5%），卖家或买家希望先签订买卖协议，等到够5年后再办理过户，以达到少交税的目的。因此，在相对低价的吸引下，不少买家不惜铤而走险购买无证房，或者先和卖方签订协议，等到满5年后再办理过户手续。

　　汇瀚按揭理财的专家表示，很多贪便宜的买家为求保险，会选择公证的方式，以为只要经过公证就万事大吉了，迟些再过户也没关系。但事实上，公证也是可以撤销的，风险并不会因为进行了公证就随之消失。

　　因此，广大买家最好还是按照正规途径，购买已经有房产证的二手房，千万不要因为贪图一时的便宜而因小失大。

　　案例分析：广东法则明律师事务所李瑾律师分析，就此类交易而言，买方一般会面临如下的交易风险：其一，在房价高涨的形势下，卖方反悔并将房屋转卖第三人，或者卖方名下的房屋在过户前被卖方的债权人申请查封，签约至过户之间的时间间隔越长，买方承担的风险也就越大。其二，即使卖方签署授权委托书，授权买方指定的人代替卖方办理过户手续，卖方也有可能反悔并撤销委托，使得过户手续无法正常办理。

　　如果发生以上情况，卖方签约后反悔，将房屋转卖第三人并办理过户手续，或者卖方的债权人申请查封卖方名下尚未过户的二手房，则买方购房的目的将落空，买方将不得不通过法律途径向卖方追讨已付房款。可一旦卖方下落不明或没有可供强制执行的财产，则买方即使通过法律途径也可能无法向卖方追回已付的房款，不得不承担经济损失。

　　至于在此种情况下买方是否有权要求中介机构承担赔偿责任，取决于买方与中介机构所签协议是否有明确的约定（如约定中介机构在特殊情形下承担赔偿责任或担保责任等）。

　　缴税5年期限怎计算

　　如何计算房屋转手缴税的5年期呢?汇瀚按揭理财专家解释，目前，营业税的5年期限开始时间是房产证出证日期或契税完税证上填发的日期时间，可按时间早的来计算。如不满5年，卖方则需缴纳成交价的5.5%的营业税。除了营业税外，购房不满5年的，卖方还需要缴纳个人所得税。

　　关于个人所得税，5年期房改房和商品房的计算方法有所不同：房改房是以房产证出证日期或《出售公有住房缴款明细表》上银行的收款时间，可按时间早的计算；商品房是以房产证出证日期或契税完税证上的填发日期或经房管局鉴证的《商品房买卖合同》上的交楼时间，可按时间早的计算。因此，按照以上的计算方法，购房不满5年的，卖家需征收个人所得税。具体为，核定征收：成交价的1%；据实征收：增值额的20%。

　　为避税费因小失大

　　案例：

　　方小姐在中介公司的介绍下看中一套二手房，觉得很满意并决定购买。但由于该套单位要过3个月才满购房5年期限，如果当时就办理过户，卖方则要求方小姐承担税费，如果过3个月才过户，方小姐就能省下一大笔税费。

　　在中介的劝说与安排下，方小姐最终与卖方签订买卖合同，合同约定由方小姐先代卖方偿清银行贷款，等到房屋符合5年期限的要求，并且余款付清后再办理过户手续。在签约的同时由卖方签署授权委托书，授权买方方小姐指定的人全权代理卖方办理过户手续，双方并且到公证机关办理了授权委托书的公证手续。

　　签约后，方小姐如约代卖方偿清银行贷款并支付了剩余房款，卖方也向方小姐交付了房屋。在5年期限满了之后，方小姐及其指定的卖方代理人向房管登记部门递交了办理过户手续所需的授权委托书及其他材料。

　　方小姐本以为此桩买卖已经万事大吉，没想到申请办理过户手续的材料交上去没几天，卖方就向房管登记部门提交了一份撤销授权委托的书面材料，房管登记部门于是通知方小姐暂停办理过户手续。方小姐一看卖方来者不善，马上向律师求助。在律师的建议下，方小姐立即向法院起诉卖方，为防止卖方将该房屋转卖他人并迅速过户，方小姐还申请查封了这套尚未过户的房屋，目前该案尚在审理过程中。